Với sự giảm mạnh của lãi suất tiết kiệm và triển vọng sôi động trên thị trường bất động sản trong năm 2024, câu hỏi đặt ra là liệu có sự đổ mạnh của dòng tiền từ ngân hàng vào lĩnh vực này?
Năm 2023, tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản nào
Theo thông báo mới nhất từ Bộ Xây dựng, đến hết tháng 11/2023, dư nợ tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đã vượt qua mốc 1 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 3% so với tháng trước. Trong tháng 10/2023, con số này là gần 994.000 tỷ đồng.
Báo cáo chi tiết dư nợ tín dụng cho các loại dự án kinh doanh cụ thể như sau: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và nhà ở có dư nợ là 283.876 tỷ đồng, dự án văn phòng là 39.096 tỷ đồng, dự án xây dựng khu công nghiệp và chế xuất là 67.557 tỷ đồng, dự án khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng có dư nợ là 45.177 tỷ đồng.
Cụ thể về mục cho vay xây dựng, sửa chữa, nhà để bán cho thuê, dư nợ là 123.083 tỷ đồng, cho vay mua quyền sử dụng đất là 68.694 tỷ đồng, và đầu tư mô hình kinh doanh bất động sản khác đạt 335.565 tỷ đồng.
Trong đánh giá về luồng tiền từ ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản, Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (VIRES) lưu ý rằng trong năm 2023, nhiều thách thức đang làm chậm trễ dòng tiền đầu tư. Thứ nhất, việc tiếp cận nguồn vốn vay cho doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với khó khăn, chủ yếu là do ba vấn đề chính bao gồm lãi suất cao, vấn đề pháp lý dự án và sự thiếu niềm tin vào thanh khoản thị trường.
Thứ hai, việc giảm lãi suất 1-2% trong thời gian gần đây đại diện cho một nỗ lực đáng kể từ phía Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Hành động này đang tạo ra ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian thực hiện dự án một năm có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí lãi suất đến 12-15% của tổng chi phí vốn, không kể đến việc giảm chi phí khác như lương, máy móc và thiết bị trong cả năm.
Thứ ba, quy định chặt chẽ về quản lý rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đóng vai trò làm cho thị trường trở nên bền vững, đồng thời đáp ứng chặt chẽ hơn với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng đẩy giá bất động sản lên cao. Tuy nhiên, hiện tại, hầu hết doanh nghiệp trong ngành kinh doanh bất động sản vẫn gặp khó khăn về năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu thấp, và phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, điều này tạo ra thách thức trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Xu hướng kinh doanh cũng thay đổi trong ngành bất động sản, tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư, bao gồm cả một lượng đáng chú ý các doanh nhân nữ trẻ.
Thứ tư, lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội được xem là quá cao, với mức lãi suất 8,7% đối với doanh nghiệp và 8,2% đối với người mua nhà mỗi năm, điều này làm cho việc tiếp cận trở nên khó khăn đối với chủ đầu tư và người mua nhà.
Dòng tiền từ ngân hàng vào bất động sản sẽ thế nào trong năm 2024?
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giảm mạnh lãi suất tiết kiệm trong thời gian gần đây đã tạo kỳ vọng rằng lượng tiền lớn sẽ chảy từ ngân hàng vào bất động sản, nhưng ông Hiển cho rằng điều này khó trở thành hiện thực. Ông nhấn mạnh rằng, trong mô hình kinh doanh hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn và tiền có thể chảy vào nhanh chóng.
Theo phân tích của ông Hiển, năm 2012, thị trường bất động sản đã đóng băng và nợ xấu đã xuất hiện, tạo ra nhiều vấn đề cho ngân hàng. Đến nay, mặc dù nợ xấu không còn là vấn đề, nhưng trái phiếu bất động sản lại trở thành một gánh nặng làm trở ngại cho dòng tiền.
Ông Hiển trình bày số liệu cho thấy rằng vào năm 2023, các công ty bất động sản chỉ thanh toán khoảng 15% trái phiếu khi đến hạn và dự kiến vào năm 2024, số tiền này sẽ tăng lên, ước tính là hơn 16 tỷ USD. Điều này đặt ra thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực để kiếm tiền trả nợ hoặc phải xin thêm nợ. Đối với ngân hàng, đây là một chỉ số có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định cho vay cho doanh nghiệp bất động sản trong mô hình kinh doanh hiện nay.
Tuy nhiên, theo dự báo của ông Hiển, dòng tiền vào bất động sản sẽ có cải thiện, nhưng sự thay đổi này sẽ diễn ra từ từ, không đột biến. "Trong mô hình kinh doanh hiện tại, không có dấu hiệu cho thấy nguồn tiền mặt lớn sẽ đổ vào thị trường bất động sản trong năm 2024. Do đó, thị trường này sẽ tiếp tục đợi sự tin tưởng từ những nhà đầu tư mạnh mẽ muốn đầu tư vào đất đai để có lợi nhuận cao", ông Hiển nhấn mạnh.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, khó khăn trong nền kinh tế và thị trường địa ốc đang gây ảnh hưởng tiêu cực đến sức cầu trên thị trường. Niềm tin của người mua nhà vẫn chưa hồi phục, đặc biệt khi thị trường đang tích tụ nhiều sản phẩm có giá trị cao. Các giao dịch chủ yếu diễn ra với bất động sản có giá dưới 3 tỷ đồng. Điều này làm giảm sự hứng thú của người mua nhà, dù lãi suất cho vay bất động sản giảm đi.
Mặt khác, cơ chế, điều kiện và hồ sơ vay vốn cho các bất động sản có giá trị cao trở nên phức tạp và chặt chẽ hơn. Rào cản này khiến nhiều người không muốn đầu tư vào bất động sản có giá trị lớn. Nhiều người dân thậm chí còn do dự vay vốn do lo ngại về việc lãi suất sẽ tăng sau thời kỳ ưu đãi.
Tuy nhiên, ông Đính vẫn kỳ vọng rằng, dòng tiền từ ngân hàng sẽ đổ vào bất động sản khi thị trường năm 2024 có dấu hiệu khởi sắc và các dự án được giải quyết vấn đề về pháp lý. Trong mô hình kinh doanh và thị trường kinh doanh hiện nay, việc này có thể tạo ra cơ hội kinh doanh mới.